为什么房地产市场处于历史高位

作者:石头财富管理

随着大流行后的繁荣，房地产市场继续升温. 有限的住房供应, 历史最低利率, 不断上涨的金融资产价格和其他因素让许多人产生了一种紧迫感，希望购买新房并将现有住房挂牌出售. 随着市场进一步超越2008年之前的水平，这将如何影响投资者?

房地产市场既是一个创收的资产类别，也是一个宏观经济指标. 处于历史高位的房价可以提振金融信心，并刺激其他领域的消费者支出, 这一事实通常被称为“财富效应”.“在所有金融资产都在上涨的情况下发生这种情况，不应令人感到意外, 因为房地产市场与股票市场和其他流动财富来源高度相关.

最近几周利率下降的事实可能也会继续支撑价格, 不管市场是否需要支持. 30年期美国国债收益率达到了接近2的峰值.3月份的45%，现在低于2%. 因此，30年期固定利率抵押贷款的平均利率仍低于3%. 而这两个比率都远高于2020年的水平, 以历史标准衡量，这仍然是非常低的. 美联储关于可能在2023年之前将政策利率维持在零水平的指引，只会进一步支持住房负担能力.

通胀风险也可能支撑市场. 作为传统的通胀对冲手段，房地产投资价格今年大幅上涨. 的年代&房地产行业产生了28%的总回报率, 在复苏期间击败整体市场，并在行业领先地位持续轮换. 今年迄今，该行业的表现仅次于能源行业.

当然, 房地产和相关股票价格的走向将取决于几个因素，包括住房的供求, 利率, 股票市场估值等等. 迄今为止，并非所有与房地产相关的资产都获得了同样的收益. 例如，木材价格在今年早些时候跃升至历史高位，但随后又暴跌. 尽管中国大部分地区的房地产市场仍然火热, 在复苏的最初阶段之后，这也会冷却一点.

一如既往地, 这是投资者应该保持多样化并从整体上看待自己的投资组合的一个关键原因. 房地产市场是经济复苏的积极信号，可能增加了许多人的账面财富. 下面是三个图表，突出显示了这一重要行业的近期数据.

1. 房价不断打破纪录

房价, 用Case-Shiller指数等广泛的指数来衡量, 继续达到历史新高. 在金融流动性寻求创收和通胀保值回报之际，这应该不足为奇. 然而，由于财富效应，不断上涨的房价也会反馈到金融市场.

2. 房屋建设活动正试图跟上步伐

可供购买的房屋数量有限, 房屋开工率和新的建筑许可都大幅上升. 随着时间的推移，供需可能会达到更好的平衡.

3. 抵押贷款利率仍接近历史低点

尽管今年利率较高，抵押贷款利率仍接近历史低点. 这增加了住房的可负担性，可以激励购房者进入市场. 美联储的指引是，至少在2023年之前，它将寻求保持低利率，这只会进一步刺激市场.

底线? 由于各种因素，房地产市场正在火热. 这对经济复苏和经济扩张是一个积极的信号, 投资者应该继续保持多样化.

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